广州房价刺客来了！均价突破3.8万，半年大涨20%？
发布日期：2022-07-06 11:13 点击次数：124
一支雪糕卖66元，你吃过吗？反正扒姐没吃过。钟薛高你还是改名“钟切糕”吧。
最近一段时间，雪糕刺客的话题一直在发酵，不仅掀起了广大网友的“文学创作”热情，同时也真真切切的体会到，一支雪糕的价格，竟然真的可以让原本不富裕的家庭雪上加霜。
明明那么平平无奇，明明那么其貌不扬，明明味道那么朴实无华，它的价格却又那么高傲，像一把利剑，深深刺痛了消费者。
但说实话，扒姐最近受到的伤害，除了来自“雪糕刺客”，还有“房价刺客”。最近，广州中原发展研究部公布上半年成交数据，全市新房均价为38737元/㎡，比去年年末上涨了20%。
这个数字真的刺痛到了扒姐，明明上半年楼市那么平平无奇，不温不火，最后却发现房价涨了？
回顾今年上半年，确实有不少楼盘时不时挂出全线涨价的招牌，甚至有开发商还信誓旦旦的立下flag说，“不涨就是小狗”。
年底
大家都是千年的狐狸，你跟我讲啥聊斋呢。购房者对于开发商这一套，其实已经基本门儿清了，见怪不怪了，不过是饥饿营销罢了。
如果我们具体事情具体分析的话，拧干房价上的“水分”，就会发现，上半年的楼市成绩，并没有那么光鲜亮丽。
01
各区涨跌不一
与2020年全市房价一路高歌猛进不同，2022年上半年各区房价并不是全面上涨，总体上是冷热不均，并有明显温度差。这一点，无论是上文中指院的数据，还是克而瑞的数据，均有所体现。
以克而瑞的统计数据为例，截止到今年6月15日，全市涨幅最大的区域，主要是海珠和黄埔。其中海珠上半年房价达到了87198元/㎡，比去年底的均价上涨了18907元/㎡，累计涨幅为27%。
其次是黄埔，涨幅约6000元/㎡，并且均价成功站上了4万/㎡的大关。
果然，黄埔还是那个黄埔，你大爷还是你那个大爷。
除海珠与黄埔2个区外，天河、荔湾、白云、番禺、南沙均有不同程度的价格上扬。其中南沙上涨幅度最小，约为1200元/㎡。
不过一个硬币两个面，有人光鲜亮丽，自然就有人负重前行，与涨价相对的，自然是下跌。这些区域就包括中心城区越秀、外围郊区增城、从化、花都。
虽然大部分地方的跌幅都不大，但对于市场情绪影响，照样有十分明显。特别是增城，作为广州东部“粮仓”，它所面向的是广州购房基数最大的刚需群体，增城一降价，必然容易形成较大范围下跌感受。
所以，上半年广州楼市给人的印象，是在跌，而不是在涨。
02
谁在“助长”房价？
事实也是如此。
如果透过现象看本质的话，广州这轮房价上涨20%，趋势很虚，起码刚需盘面上，上半年还没有能做到。原因很简单，行情不稳，开发商没有那环境和条件。
所以，造成基本盘与现实“人格分裂”的原因，还是豪宅集中放量和部分楼盘扎堆网签。
今年以来，广州各大豪宅或刚改楼盘，都陆续进入了集中放量阶段。
仅海珠一区，上半年入市的豪宅盘，就有保利天珺、琶洲南TOD、保利湖光悦色3个盘，而保利天珺和琶洲南TOD，还是这些楼盘当中的扛把子，网签量那是豪宅里的“头牌”。
海珠也因为这“三巨头”的入市，把新房均价拉升了整整一大截，功劳“大大的”。
另外，部分楼盘扎堆网签，也是造成房价整体上涨的错觉因素之一。在去年，因为限价和限签，不少项目楼盘网签均被官方“拒之门外”，而今年因为楼市宽松，限签松动，不少楼盘都扎堆“网签”。
比如数据就显示，今年2月14日-2月30日的时候，番禺单周的网签量就达到了700多套，创下了近2年的单周网签新高。
番禺单周网签量
而这批集中网签的房源，不少也都是售价触碰到备案价天花板的房源，所以也在一定程度上助推了广州整体房价的上涨。
当然，货真价实的涨价也并非没有。
涨幅榜上的榜二大哥黄埔，上半年确实比较勇，房价上涨趋势比较明显。像老黄埔三剑客的富颐和城光，售价上涨肉眼可见。
而黄埔涨价背后的原因，还是去年备案价压得太死，现在锁链放松之后，价格立刻就冲了上来，而且销量还不错。
总而言之，各区的房价上涨，说一千道一万，有些就是个“假指数”，开发商乐呵乐呵就行，别当真。
03
降价，成了唯一出路
如果乐观的话，现在广州楼市做多可以算是“横盘期”，而不是什么“牛市”。而且，如果悲观一点，开发商目现在其实是在打“以价换量”的牌，离“做多”，还差得远呢。
不信的话，我们可以看数据和拿事实说话。
一般来说，楼市反弹，最为显著的特征，是量价齐升。但今年上半年，明显只有价格这个指标在单方面篇篇起舞，而成交量呢，相比去年，则是严重缩水。
据中原地产的数据显示，上半年广州新房销量39618套，和去年同期的61063套，减少了35%。而且，从2020年H2（下半年）到今年（H1），整个房地产的走势，广州半年度的销售量是呈明显走弱趋势的。
但与之相反的，是市场供给量和库存量，还在不断膨胀。
这样的背景下，大部分开发商别说没涨价的勇气，就是降价，也需要争先恐后。
这一点，最明显的就是，臻颐府从卖12-14万/㎡，一度跌到8.5-9.9万/㎡；保利湖光悦色吹风价曾一度达到10万/㎡，但开盘价竟然“爆笋”，约为7.8-8.3万/㎡。
不止豪宅盘降价，一些刚需新盘，也是走低价放量的路子，如新盘保利水木芳华、中建凤榕台、保利领秀海，都是在靠低价吸筹、抢客。
从琶洲南TOD，到湖光悦色、到保利水木芳华，再到保利领秀海，这几个盘能出圈，跑出流量，最大因素就是价格低于了市场预期。
也就是说，薄利多销，降价卖房，让别人无房可卖，是现在开发商主要走路子。
所以，现在房价全面上涨，是不存在的。
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