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广州房价刺客来了!均价突破3.8万,半年大涨20%?

发布日期:2022-07-06 11:13    点击次数:132

一支雪糕卖66元,你吃过吗?反正扒姐没吃过。钟薛高你还是改名“钟切糕”吧。

最近一段时间,雪糕刺客的话题一直在发酵,不仅掀起了广大网友的“文学创作”热情,同时也真真切切的体会到,一支雪糕的价格,竟然真的可以让原本不富裕的家庭雪上加霜。

明明那么平平无奇,明明那么其貌不扬,明明味道那么朴实无华,它的价格却又那么高傲,像一把利剑,深深刺痛了消费者。

但说实话,扒姐最近受到的伤害,除了来自“雪糕刺客”,还有“房价刺客”。最近,广州中原发展研究部公布上半年成交数据,全市新房均价为38737元/㎡,比去年年末上涨了20%。

这个数字真的刺痛到了扒姐,明明上半年楼市那么平平无奇,不温不火,最后却发现房价涨了?

回顾今年上半年,确实有不少楼盘时不时挂出全线涨价的招牌,甚至有开发商还信誓旦旦的立下flag说,“不涨就是小狗”。

年底

大家都是千年的狐狸,你跟我讲啥聊斋呢。购房者对于开发商这一套,其实已经基本门儿清了,见怪不怪了,不过是饥饿营销罢了。

如果我们具体事情具体分析的话,拧干房价上的“水分”,就会发现,上半年的楼市成绩,并没有那么光鲜亮丽。

01

各区涨跌不一

与2020年全市房价一路高歌猛进不同,2022年上半年各区房价并不是全面上涨,总体上是冷热不均,并有明显温度差。这一点,无论是上文中指院的数据,还是克而瑞的数据,均有所体现。

以克而瑞的统计数据为例,截止到今年6月15日,全市涨幅最大的区域,主要是海珠和黄埔。其中海珠上半年房价达到了87198元/㎡,比去年底的均价上涨了18907元/㎡,累计涨幅为27%。

其次是黄埔,涨幅约6000元/㎡,并且均价成功站上了4万/㎡的大关。

果然,黄埔还是那个黄埔,你大爷还是你那个大爷。

除海珠与黄埔2个区外,天河、荔湾、白云、番禺、南沙均有不同程度的价格上扬。其中南沙上涨幅度最小,约为1200元/㎡。

不过一个硬币两个面,有人光鲜亮丽,自然就有人负重前行,与涨价相对的,自然是下跌。这些区域就包括中心城区越秀、外围郊区增城、从化、花都。

增城2021年5月-2022年5月一手成交价

虽然大部分地方的跌幅都不大,但对于市场情绪影响,照样有十分明显。特别是增城,作为广州东部“粮仓”,它所面向的是广州购房基数最大的刚需群体,增城一降价,必然容易形成较大范围下跌感受。

所以,上半年广州楼市给人的印象,是在跌,而不是在涨。

02

谁在“助长”房价?

事实也是如此。

如果透过现象看本质的话,广州这轮房价上涨20%,趋势很虚,起码刚需盘面上,上半年还没有能做到。原因很简单,行情不稳,开发商没有那环境和条件。

所以,造成基本盘与现实“人格分裂”的原因,还是豪宅集中放量和部分楼盘扎堆网签。

今年以来,广州各大豪宅或刚改楼盘,都陆续进入了集中放量阶段。

仅海珠一区,上半年入市的豪宅盘,就有保利天珺、琶洲南TOD、保利湖光悦色3个盘,而保利天珺和琶洲南TOD,还是这些楼盘当中的扛把子,网签量那是豪宅里的“头牌”。

海珠也因为这“三巨头”的入市,把新房均价拉升了整整一大截,功劳“大大的”。

另外,部分楼盘扎堆网签,也是造成房价整体上涨的错觉因素之一。在去年,因为限价和限签,不少项目楼盘网签均被官方“拒之门外”,而今年因为楼市宽松,限签松动,不少楼盘都扎堆“网签”。

比如数据就显示,今年2月14日-2月30日的时候,番禺单周的网签量就达到了700多套,创下了近2年的单周网签新高。

番禺单周网签量

而这批集中网签的房源,不少也都是售价触碰到备案价天花板的房源,所以也在一定程度上助推了广州整体房价的上涨。

当然,货真价实的涨价也并非没有。

涨幅榜上的榜二大哥黄埔,上半年确实比较勇,房价上涨趋势比较明显。像老黄埔三剑客的富颐和城光,售价上涨肉眼可见。

而黄埔涨价背后的原因,还是去年备案价压得太死,现在锁链放松之后,价格立刻就冲了上来,而且销量还不错。

总而言之,各区的房价上涨,说一千道一万,有些就是个“假指数”,开发商乐呵乐呵就行,别当真。

03

降价,成了唯一出路

如果乐观的话,现在广州楼市做多可以算是“横盘期”,而不是什么“牛市”。而且,如果悲观一点,开发商目现在其实是在打“以价换量”的牌,离“做多”,还差得远呢。

不信的话,我们可以看数据和拿事实说话。

一般来说,楼市反弹,最为显著的特征,是量价齐升。但今年上半年,明显只有价格这个指标在单方面篇篇起舞,而成交量呢,相比去年,则是严重缩水。

据中原地产的数据显示,上半年广州新房销量39618套,和去年同期的61063套,减少了35%。而且,从2020年H2(下半年)到今年(H1),整个房地产的走势,广州半年度的销售量是呈明显走弱趋势的。

但与之相反的,是市场供给量和库存量,还在不断膨胀。

这样的背景下,大部分开发商别说没涨价的勇气,就是降价,也需要争先恐后。

这一点,最明显的就是,臻颐府从卖12-14万/㎡,一度跌到8.5-9.9万/㎡;保利湖光悦色吹风价曾一度达到10万/㎡,但开盘价竟然“爆笋”,约为7.8-8.3万/㎡。

不止豪宅盘降价,一些刚需新盘,也是走低价放量的路子,如新盘保利水木芳华、中建凤榕台、保利领秀海,都是在靠低价吸筹、抢客。

从琶洲南TOD,到湖光悦色、到保利水木芳华,再到保利领秀海,这几个盘能出圈,跑出流量,最大因素就是价格低于了市场预期。

也就是说,薄利多销,降价卖房,让别人无房可卖,是现在开发商主要走路子。

所以,现在房价全面上涨,是不存在的。

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